8p
Már két tőzsdei cég jelentkezett szabályozott ingatlanbefektetési társaságnak, ami jelentős adóelőnyöket és vaskos osztalékfizetést jelenthet tulajdonosaiknak. Ilyen cégek csak a tőzsdén lesznek kaphatók. A szakemberek szerint még egy darabig fennmaradhat a jelenlegi pozitív környezet a hazai ingatlanpiacon, hosszú távon azonban nemigen mernek jósolni.

A SZIT-ek (szabályozott ingatlanbefektetési társaságok) intézménye már 2011 óta megtalálható a magyar jogban, ám 2017-ig egyetlen ilyen társaság sem alakult, mert a 2011-es törvény alkalmazhatatlan volt, tele volt ellentmondásokkal – mondta el a Budapesti Értéktőzsde és a Privátbankár.hu BÉT Akadémia nevű rendezvényén Kóka Gábor, a Deloitte vezető partnere.

Azután 2016-ban egy nagy jogalkotási csomag megszüntette a korábbi problémákat, ebben már a piaci szereplők igényeit is becsatornázták a jogalkotásba. A jelenlegi szabályozás sem tökéletes, de jó, és működőképes – mondta a szakember.

A hagyományos ingatlanbefektetési struktúra általában úgy néz ki, hogy minden nagyobb ingatlant egy kft.-be (projekttársaságba) szerveznek, így értékesítik az ingatlant. A finanszírozás főleg banki. Ezzel egyszerű, gyorsan létrehozható, hatékony holdingstruktúra jön lépre, de adózásilag nem túl kedvező. Az ingatlanalapok adózása kedvező, nem fizetnek adót, viszont az alapban érdemes tartani az ingatlanokat, a társaságokba szervezésnek nincs különösebb előnye.

Egy szép házasság kezdete

E kétféle struktúra házasításából származik a SZIT, amely tulajdonképpen egy szimpla tőzsdei társaság, amelynek tevékenysége az ingatlanhasznosítás. Nem speciális társaság, a szakember inkább mint egyfajta adókedvezményre tekint rájuk, amit bizonyos feltételek esetén megkapnak. A SZIT-ek tarthatnak közvetlenül és projekttársaságokon keresztül is ingatlanokat, az utóbbi esetben a projekttársaságok szintjén is megjelenik az adóelőny.

A SZIT-ek az adó-bejelentkezés utáni év végéig kell teljesítsenek minden előírt követelményt, de a bejelentkezéstől fogva élvezhetik az adóelőnyöket. A SZIT-nek nyilvános tőzsdei társaságnak kell lennie, megfelelő, 25 százalékos közkézhányaddal. (Vagyis a cég tőkéjének 25 százaléka kisrészvényeseknél és a tőzsdére bevezetve kell legyen.)

Nem fizetnek adót

A SZIT mérlegfőösszegének legalább 70 százaléka kell legyen az ingatlanportfólió, de egy ingatlan értéke sem lehet 30 százalék felett. Ha ez nem áll fenn, 90 nap van arra, hogy korrigáljanak. Korlátozzák a hiteleket (az ingatlanok és beruházások 65 százalékában), a vásárolható pénzeszközök (például állampapírok, más SZIT-ek részvényei) körét.

A SZIT-ek alapvetően adómentesek: nem fizetnek társasági adót, iparűzési adót, és az ingatlanalapokhoz hasonlóan csak két százalékos vagyonszerzési illeték terheli őket. Ingatlanadó azonban van, és a magánszemély részvényesek is alapesetben fizetik a 15 százalékos osztalékadót.

Nem mindig kötelező az osztalék

A SZIT eredményének 90 százalékát köteles kifizetni osztalékként, de ezt sok minden korlátozza – mondta el Kóka Gábor. Az osztalékot behatárolják például a számviteli törvény előírásai, és csak a készpénzállománya erejéig köteles osztalékot fizetni.

Szalay Rita, a Budapesti Értéktőzsde kibocsátási igazgatója szerint a SZIT-ek (REIT, real estate investment trust) az USA-ban már a hatvanas években megjelentek. Két típusa van, az equity és a mortgage. Az equity közvetlenül ingatlanokban tartja a vagyonát, ez hasonlít a hazai társasági formára. A mortgage alapvetően jelzálog-hitelezéssel vagy jelzálog-értékpapírok vásárlásával foglalkozik.

Hozaméhségre orvosság

Az elmúlt évtizedekben ezek a társaságok Európában is elterjedtek, hasonló paraméterek mentén szabályozzák ugyan őket, de országonként el is térhetnek egymástól. Ez az összehasonlítást nehezíti. Az elemzések szerint azonban a SZIT-ek hozama hosszabb távon sok más befektetési formát túlteljesítettek, az infláció feletti hozamokat értek el, mérsékelt kockázattal.

Előnyük a magas hozam, a magas transzparencia (átláthatóság), a lividitás (tőzsdei eladhatóság. (Bár egyes országokban vannak tőzsdén kívüli SZIT-ek is. Valamint az, hogy diverzifikációs lehetőségként szolgálnak.

Prémium kategóriásak lehetnek

Hátrányaik, hogy növekedésük lassúbb (a magas osztalékfizetési kötelezettség miatt), a hitelállományuk sokszor magasabb. Valamint a ciklikusság, ami problémát okozhat a cash flow-ban, legalábbis egyes ingatlanpiaci szektorokban, például a turizmus.

A SZIT-ek nyilvános tőzsdei jelenléte nem csak a BÉT-et jelenti, más tőzsdén is lehetnek, és külföldi kibocsátó is lehet nálunk SZIT. (Tőzsdén kívüli kereskedési platform – MTF – viszont nem lehet.) Egyelőre nincsenek rájuk külön szabályok, a többi tőzsdei részvénytársasággal megegyezőek a bevezetési és forgalomban tartási szabályok. A tőzsde várakozásai szerint azonban a magas tőkekövetelmény miatt a legtöbb SZIT alkalmas lesz majd a Prémium kategóriára – mondta el Szalay Rita.

Ötmilliárdos tőke kell

Például a SZIT-eknek és a BÉT Prémium kategóriának is ötmilliárdos tőke a feltétele (indulótőke, illetve árfolyamérték), a közkézhányad-követelmény pedig egyaránt 25 százalék. A SZIT-eknek ezt a közkézhányadot ráadásul hosszú távon is meg kell tartaniuk.

A BÉT ezen kívül előírja, hogy legalább 100 millió forint értékű IPO (részvénykibocsátás) történjék, a felügyeleti hatóság által elfogadott kibocsátási tájékoztatóval. (A feltétel felülvizsgálat alatt áll.) A tőzsdén levő cégeknek a Prémium kategóriában magyarul és angolul, a Standard kategóriában magyarul folyamatos tájékoztatási kötelezettségeknek kell megfelelni.

A tőzsde előnyei

A tőzsdei jelenlét Szalay Rita szerint sok más előnnyel is jár, mint a SZIT-adókedvezmény, ezért mennek sokan akkor is tőzsdére Nyugaton, akiknek ez nem is kötelező. Ha finanszírozási igény lép fel, például nagyobb projektekre, akkor könnyen tudnak tőkét bevonni.

A tulajdonosoknak kiszállási lehetőséget jelenthet a tőzsde, a dolgozókat, menedzsmentet részvényopciókkal, részvényjuttatásokkal tudják motiválni. A tőzsdei jelenlétnek komoly PR-hatása, brand-építő és reklámértéke van. Az üzleti bizalmat is növelheti, ami szerződésekben, üzleti kapcsolatokban ölthet testet.

A SZIT-ek a felfelé ívelő ingatlanpiac miatt is kedvező célpontot jelenthetnek. A piaci szereplők érdeklődése látszik a tőzsdei ingatlancégek árfolyamain is. A Graphisoft Park és a BIF már a SZIT-előtársaságok kategóriájában vannak.

Merre tovább, ingatlanpiac?

Hogyan látják az elkövetkező években az ingatlanpiaci helyzetet? – kérdezték a konferencia részvevőit. Nagyon él az ingatlanpiac, a jelek szerint még mindig van benne növekedési potenciál. A másik oldalon ott vannak az aggódó hangok is, amelyek szerint túlfűtött vagy fenntarthatatlan lehet a növekedés. Aggódnak például az esetleg visszatérő ÁFA-fizetési kötelezettség, a munkaerő-hiány miatt.

Schilling Dániel, a Duna House befektetői kapcsolatok és M&A vezetője szerint a kamatok alakulása nagyon fontos kérdés, amitől a hitelpenetráció is függ. A további ingatlanár-növekedéshez vagy a reálbéreknek, vagy a hiteleknek kell növekedniük. A hitelpiac még nagyon messze van az európai szintektől. A kamatszint esetleges emelkedése nagyon visszafoghatja a hitelfelvételt és ezzel az ingatlanpiaci keresletet is.

Sajgál Gábor, a BIF vezérigazgatója emlékeztetett arra, hogy 2012-ben mekkora pesszimizmus uralkodott a hazai ingatlanpiacon, hosszú távon is, ami azután 1-2 év alatt robbanásszerűen megváltozott. Az ingatlanpiac mindig is ciklikus volt, és a feltételek most nagyon jók. A hitelek szintje alacsony, komoly tőkebőség van, a bérek emelkednek, a környező országok árai magasabbak. Ezek a pozitív hatások még egy darabig biztosan fennmaradnak, de hosszú távon a szakember nem mer jósolni, ugyanakkor túlfűtöttségként jellemezte a helyzetet. Az ÁFA kérdését ő is fontos bizonytalansági tényezőnek tartja, ami miatt megállhatnak a lakásfejlesztések. Ez viszont átterelheti az irodapiacra a fejlesztői kapacitásokat.

Hegyi Ádám, a KBC Securities corporate finance vezérigazgató-helyettese szerint nagyon régen volt ilyen, hogy minden szektorban ekkora optimizmus legyen a piacon, ennyire pozitív legyen az iparági környezet. Nagyon sok új fejlesztést látnak ügyfeleiknél, de egyre nehezebb új fejlesztőket találni, a projektek hosszú távra tolódnak. Sok fejlesztő más országokban végez kivitelezési munkákat.

A résztvevők gyakran emlegették a diverzifikációt, a kockázatok megosztását többfelé, mint az esetleges visszaesés ellenszerét. A fellendülésnek nem biztos, hogy konzervatív portfólióval érdemes nekimenni, de a válságokat általában azok élik túl, akik idővel óvatosabb stratégiára váltottak.

A rovat támogatója a 4iG

Részvényárfolyamok

részvény ár min max változás vétel eladás forgalom deviza dátum idő
OTP 16800 16630 16890 +1,20% 0 0 4 551 385 505 HUF 2024-03-28 17:05:47
MOL 2960 2938 2980 +1,37% 0 0 1 844 664 804 HUF 2024-03-28 17:13:02
MTELEKOM 897 890 900 +0,79% 0 0 354 788 481 HUF 2024-03-28 17:05:47
RICHTER 9260 9260 9375 -0,05% 0 0 2 543 442 235 HUF 2024-03-28 17:09:18
OPUS 403 397 403 +0,50% 0 0 59 002 521 HUF 2024-03-28 17:09:51
A fentiek 15 perccel késleltetett adatok, melyeket a Portfolio TeleTrader Kft., a Budapesti Értéktőzsde hivatalos adatszolgáltatója biztosít számunkra.

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Szerkesztőségünkben mindig azon dolgozunk, hogy higgadt hangvételű, tárgyilagos és magas szakmai színvonalú írásokat nyújtsunk Olvasóink számára.
Előfizetőink máshol nem olvasott, minőségi tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Előfizetésünk egyszerre nyújt korlátlan hozzáférést az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz, a Klub csomag pedig egyebek között a Piac és Profit magazin teljes tartalmához hozzáférést és hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmaz.


Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Részvény / Deviza / Áru Lenyomta a pesti tőzsde Európát csütörtökön
Privátbankár.hu | 2024. március 28. 19:31
A Budapesti Értéktőzsde részvényindexe, a BUX 554,3 pontos, 0,86 százalékos emelkedéssel, 65 384,60 ponton zárt csütörtökön.
Részvény / Deviza / Áru Mosolyogni fog, ha meglátja ezt a forintárfolyamot
Privátbankár.hu | 2024. március 28. 19:01
Erősödött a héten a forint, ami jó hír. De pezsgőt azért ne bontson!
Részvény / Deviza / Áru Komoly céláremelés a Molra, durván shortolják a Redditet
Eidenpenz József | 2024. március 28. 12:16
Jó a hangulat a tőzsdéken, sorban dőlnek a rekordok, és végre megmozdult a BUX index is. A forint némileg gyengül, rekordot döntött az arany. Szép osztalék jöhet a Moltól jövőre is. Durván shortolják a Redditet, szuperintelligencia-óriást építenének a blokkláncon.
Részvény / Deviza / Áru Egy félmosolyra lehet elég, amit a forint csinál csütörtökön
Privátbankár.hu | 2024. március 28. 07:27
Így kezdte a napot a forint.
Részvény / Deviza / Áru Igen, jól látja! Erősödött a forint, nem is kicsit
Privátbankár.hu | 2024. március 27. 18:21
Erősödött a forint árfolyama a főbb devizákkal szemben szerda estére a reggeli szintekhez képest a nemzetközi devizakereskedelemben.
Részvény / Deviza / Áru Nem bírt megállni a lejtőn az OTP
Privátbankár.hu | 2024. március 27. 17:24
A Budapesti Értéktőzsde (BÉT) részvényindexe, a BUX 175,08 pontos, 0,27 százalékos csökkenéssel, 64 830,30 ponton zárt szerdán.
Részvény / Deviza / Áru Megnyugodott a forint, Trump újra dollármilliárdos lett
Eidenpenz József | 2024. március 27. 12:25
A keddi kamatdöntés óta lassan erősödő pályára állt a forint, már 395 alatt mozog az euró. A további kamatcsökkentések mértéke azonban bizonytalan. A BUX-ot főleg a Mol húzza, lassul a Tesla-rivális. Így lett Trumpból dollármilliárdos – papíron. Óriásit buktak a kriptószektikusok.
Részvény / Deviza / Áru Itt a meglepetés az euró árfolyamában!
Privátbankár.hu | 2024. március 27. 07:59
Szinte nem változott a forint árfolyama a főbb devizákkal szemben az előző esti jegyzéséhez képest szerda reggelre a nemzetközi devizakereskedelemben.
Részvény / Deviza / Áru Egy hangfelvétel, egy kamatdöntés: ezt nézze, mi történt a forinttal!
Privátbankár.hu | 2024. március 26. 18:16
Erősödött a forint a főbb devizákkal szemben kedden kora estére a bankközi devizapiacon reggelhez képest.
Részvény / Deviza / Áru Unalmas nap van a pesti börze mögött
Privátbankár.hu | 2024. március 26. 17:32
A kamatdöntés sem mozgatta meg a tőzsdét, átlagos volt a forgalom. 
hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG